Immobilier - Achat
Acheter un Appartement à Lisbonne en 2026
Processus d'achat étape par étape, prix par quartier, financement pour non-résidents et predios pombalinos : le guide le plus complet pour investir à Lisbonne.
Lisbonne attire chaque année des milliers d'acheteurs étrangers, séduits par la qualité de vie, la luminosite et le dynamisme de la capitale portugaise. Pour un Français, le processus d'achat est assez different de ce qui se pratique en France, avec un rôle preponderant de l'avocat et du notaire.
Ce guide detaille chaque étape, du premier repérage à la remise des clés, avec les prix actualisés de 2026, les options de financement et les pièges a éviter.
Les 8 étapes de l'achat immobilier
Obtenir votre NIF
Le NIF (Numéro de Identificacao Fiscal) est indispensable pour toute transaction au Portugal. Vous pouvez l'obtenir en personne aux Financas ou par procuration via un représentant fiscal. Délai : 1 a 5 jours.
Ouvrir un compte bancaire portugais
Nécessaire pour le virement du prix d'achat et le financement. Les principales banques (CGD, Millennium BCP, Novo Banco, BPI) acceptent les non-résidents. Apportez votre passeport, NIF, justificatif de revenus et dernier avis d'imposition français.
Engager un avocat immobilier
Avant même de visiter, identifiez un avocat (advogado) spécialisé en immobilier et de préférence bilingue. Il vérifiera la situation juridique des biens, negociera les clauses du compromis et vous representera à la signature. Budget : 1 a 1,5 % du prix d'achat.
Rechercher et visiter
Les principaux portails sont Idealista, Imovirtual et Casa Sapo. Les agences immobilières (ERA, Remax, Engel & Volkers) sont également une bonne option. Pour les quartiers de Lisbonne, consultez notre guide des bairros pour identifier les zones qui correspondent à votre projet.
Faire une offre et négocier
La négociation est courante au Portugal. Sur un bien en vente depuis plus de 3 mois, une offre a -5 a -10 % du prix affiche est acceptable. Les biens neufs ou récemment rénovés se négocient moins. L'offre peut être verbale ou écrite mais n'a aucune valeur juridique tant que le CPCV n'est pas signe.
Signer le CPCV (compromis de vente)
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda est l'équivalent du compromis de vente français. Vous versez un acompte (sinal) généralement de 10 a 20 % du prix. Si l'acheteur se desiste, il perd le sinal. Si le vendeur se desiste, il doit rembourser le double du sinal. Votre avocat doit vérifier tous les documents avant la signature.
Obtenir le financement
Si vous sollicitez un credit, la banque mandate un évaluateur pour estimer le bien. Le rapport d'évaluation conditionne le montant du prêt. Délai moyen : 3 a 6 semaines. Un courtier (intermediario de credito) peut comparer les offres de plusieurs banques et négocier les meilleures conditions.
Signature de l'Escritura (acte notarié)
L'acte définitif est signe devant un notaire (notario). L'IMT et l'Imposto de Selo doivent être payés AVANT la signature. Le notaire verifie l'identité des parties, lit l'acte et enregistré le transfert de propriété. Vous repartez avec les clés et une copie de l'escritura. Le registre foncier est mis a jour sous 5 jours.
Prix par quartier en 2026
| Quartier | Prix/m2 moyen | T2 (70 m2) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Chiado / Baixa | 6 500 - 9 000 euros | 455 000 - 630 000 euros | Stable |
| Principe Real | 6 000 - 8 500 euros | 420 000 - 595 000 euros | Stable |
| Lapa / Estrela | 5 000 - 7 000 euros | 350 000 - 490 000 euros | Hausse légère |
| Alfama / Graca | 4 500 - 6 500 euros | 315 000 - 455 000 euros | Stable |
| Parque das Nacoes | 4 500 - 6 000 euros | 315 000 - 420 000 euros | Hausse légère |
| Campo de Ourique | 4 000 - 5 500 euros | 280 000 - 385 000 euros | Hausse |
| Marvila / Beato | 3 500 - 5 000 euros | 245 000 - 350 000 euros | Forte hausse |
| Benfica / Lumiar | 3 000 - 4 000 euros | 210 000 - 280 000 euros | Hausse |
Prix indicatifs 2026 bases sur les données Idealista et Confidencial Imobiliario. Les prix varient selon l'état du bien, l'étage, la vue et l'exposition.
Financement pour non-résidents
Conditions typiques 2026
- LTV (apport) : 60-70 % maximum du bien (30-40 % d'apport personnel)
- Durée : jusqu’à 30 ans (limite a l'âge de 75 ans de l'emprunteur)
- Taux fixe : 3,5-4,5 % sur 25 ans
- Taux variable : Euribor 6 mois + spread de 1,2-2 %
- Ratio d'endettement : maximum 35 % des revenus nets
Documents requis
- Passeport et NIF portugais
- 3 derniers bulletins de salaire ou bilans (indépendants)
- 2 derniers avis d'imposition français
- Relevés bancaires des 6 derniers mois
- Justificatif de domicile
- Attestation d'employeur ou Kbis (pour les entrepreneurs)
- Caderneta predial et certidao du bien
Astuce : le courtier en credit
Un intermediario de credito compare les offres de 6 a 8 banques et négocie les meilleures conditions. Ce service est gratuit pour l'emprunteur (le courtier est rémunéré par la banque). C'est particulièrement utile pour les non-résidents qui ne maîtrisent pas le marché bancaire portugais.
Predios Pombalinos : évaluation et rénovation
Les immeubles pombalins, construits après le séisme de 1755, constituent une grande partie du parc immobilier du centre de Lisbonne. Leur structure en bois (gaiola pombalina) est une prouesse d'ingénierie antisismique du XVIIIe siècle, mais leur état varie énormément.
Points a vérifier
- État de la gaiola (structure en bois) - humidité, termites
- Toiture et etancheite (infiltrations fréquentes)
- Réseaux électriques et plomberie (souvent vetustes)
- État du condominium et travaux votes
- Licence d'habitation (licenca de habitacao)
- Conformité sismique selon l'Eurocode 8
Budget rénovation indicatif
- Rénovation légère : 400-700 euros/m2 (peinture, sols, salle de bain)
- Rénovation moyenne : 800-1 200 euros/m2 (électricité, plomberie, cuisine)
- Rénovation complète : 1 500-2 500 euros/m2 (structure, toiture, tout refaire)
- Délai : 3 a 12 mois selon l'ampleur
Avantages fiscaux de la rénovation
Les biens situés en zones de réhabilitation urbaine (ARU) bénéficient d'avantages fiscaux significatifs : réduction d'IMT, TVA a 6 % sur les travaux (au lieu de 23 %), déductibilité des travaux pour l'IRS et exonération d'IMI pendant 3 a 5 ans. La plupart du centre historique de Lisbonne est classée en ARU.
Les professionnels indispensables
Avocat immobilier (Advogado)
Verifie le titre de propriété, les hypothèques, les dettes fiscales, les permis de construire et les litiges en cours. Redige ou révisé le CPCV. Vous représente à l'escritura si vous ne pouvez pas être présent. Honoraires : 1 a 1,5 % du prix.
Notaire (Notario)
Authentifie l'escritura et procede à l'enregistrement auprès de la Conservatória do Registo Predial. Le notaire est neutre et ne représente aucune des parties. Honoraires : 500 a 1 500 euros.
Agent immobilier (Mediador)
La commission est généralement payée par le vendeur (3 a 5 % + TVA). Certains agents proposent un service de buyer's agent (recherche pour l'acheteur), facture 2 a 3 % au client. Un bon agent bilingue facilite énormément les visites et la négociation.
Ingénieur / Architecte (pour rénovation)
Indispensable pour évaluer l'état structural d'un immeuble ancien. L'architecte prepare les plans de rénovation et obtient les permis auprès de la Câmara Municipal. Honoraires : 5 a 10 % du budget travaux.
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Récapitulatif des frais d'acquisition
| Poste | Coût |
|---|---|
| IMT (impôt sur les transmissions) | 0 a 7,5 % du prix |
| Imposto de Selo (droit de timbre) | 0,8 % du prix |
| Avocat | 1 - 1,5 % du prix |
| Notaire | 500 - 1 500 euros |
| Enregistrement (Conservatória) | 250 euros environ |
| Évaluation bancaire (si credit) | 250 - 400 euros |
| Total estimé | 7 a 10 % du prix d'achat |
Questions fréquentes - Acheter à Lisbonne
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui, sans aucune restriction. Les étrangers, qu'ils soient résidents ou non, ont les mêmes droits d'achat que les Portugais. Il suffit de posséder un NIF (numéro d'identification fiscale) pour signer une promesse de vente ou un acte notarié.
Quels sont les frais d'acquisition au Portugal ?
Les frais totaux représentent environ 7 a 10 % du prix d'achat. Ils comprennent l'IMT (impôt sur les transmissions, de 0 a 7,5 % selon le prix et l'usage), l'Imposto de Selo (droit de timbre, 0,8 %), les frais de notaire (500 a 1 500 euros), les frais d'avocat (1 a 1,5 % du prix) et les frais d'enregistrement (250 euros environ).
Combien de temps prend un achat immobilier à Lisbonne ?
En moyenne 2 a 4 mois entre la première visite et la signature de l'escritura (acte définitif). Le CPCV (promesse de vente) est signe 1 a 2 semaines après l'accord. Le délai entre le CPCV et l'escritura est généralement de 60 a 90 jours, le temps d'obtenir le financement et de réaliser les vérifications juridiques.
Un non-résident peut-il obtenir un credit immobilier au Portugal ?
Oui, les banques portugaises accordent des prêts aux non-résidents. Le LTV (loan-to-value) est généralement de 60 a 70 % pour les non-résidents, contre 80 a 90 % pour les résidents. Les taux en 2026 se situent entre 3,5 et 4,5 % pour un prêt a taux fixe sur 25 ans.
Qu'est-ce qu'un predio pombalino et faut-il s'en mefier ?
Les predios pombalinos sont les immeubles construits après le tremblement de terre de 1755, sous le Marquis de Pombal. Ils possedent une structure anti-sismique innovante (gaiola pombalina) mais nécessitent une évaluation structurelle approfondie. Un bon ingénieur peut déterminer l'état de la structure. Certains sont magnifiques et bien entretenus, d'autres nécessitent des travaux importants.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n'est pas légalement obligatoire mais très fortement recommandé. L'avocat verifie la situation juridique du bien (hypothèques, servitudes, litiges), le respect des normes urbanistiques, la validité du titre de propriété et négocie les clauses du CPCV en votre faveur. Comptez 1 a 1,5 % du prix d'achat.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Lisbonne ?
En 2026, le marché lisboete se stabilise après la forte hausse de 2015-2023. Les prix dans les quartiers les plus recherchés (Chiado, Principe Real, Lapa) restent élevés mais la croissance annuelle s'est réduite à 3-5 %. Les opportunités se trouvent dans les quartiers émergents comme Marvila, Beato ou Penha de Franca.