Immobilier - Achat
Acheter un Appartement a Lisbonne en 2026
Processus d'achat etape par etape, prix par quartier, financement pour non-residents et predios pombalinos : le guide le plus complet pour investir a Lisbonne.
Lisbonne attire chaque annee des milliers d'acheteurs etrangers, seduits par la qualite de vie, la luminosite et le dynamisme de la capitale portugaise. Pour un Francais, le processus d'achat est assez different de ce qui se pratique en France, avec un role preponderant de l'avocat et du notaire.
Ce guide detaille chaque etape, du premier reperage a la remise des cles, avec les prix actualises de 2026, les options de financement et les pieges a eviter.
Les 8 etapes de l'achat immobilier
Obtenir votre NIF
Le NIF (Numero de Identificacao Fiscal) est indispensable pour toute transaction au Portugal. Vous pouvez l'obtenir en personne aux Financas ou par procuration via un representant fiscal. Delai : 1 a 5 jours.
Ouvrir un compte bancaire portugais
Necessaire pour le virement du prix d'achat et le financement. Les principales banques (CGD, Millennium BCP, Novo Banco, BPI) acceptent les non-residents. Apportez votre passeport, NIF, justificatif de revenus et dernier avis d'imposition francais.
Engager un avocat immobilier
Avant meme de visiter, identifiez un avocat (advogado) specialise en immobilier et de preference bilingue. Il verifiera la situation juridique des biens, negociera les clauses du compromis et vous representera a la signature. Budget : 1 a 1,5 % du prix d'achat.
Rechercher et visiter
Les principaux portails sont Idealista, Imovirtual et Casa Sapo. Les agences immobilieres (ERA, Remax, Engel & Volkers) sont egalement une bonne option. Pour les quartiers de Lisbonne, consultez notre guide des bairros pour identifier les zones qui correspondent a votre projet.
Faire une offre et negocier
La negociation est courante au Portugal. Sur un bien en vente depuis plus de 3 mois, une offre a -5 a -10 % du prix affiche est acceptable. Les biens neufs ou recemment renoves se negocient moins. L'offre peut etre verbale ou ecrite mais n'a aucune valeur juridique tant que le CPCV n'est pas signe.
Signer le CPCV (compromis de vente)
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda est l'equivalent du compromis de vente francais. Vous versez un acompte (sinal) generalement de 10 a 20 % du prix. Si l'acheteur se desiste, il perd le sinal. Si le vendeur se desiste, il doit rembourser le double du sinal. Votre avocat doit verifier tous les documents avant la signature.
Obtenir le financement
Si vous sollicitez un credit, la banque mandate un evaluateur pour estimer le bien. Le rapport d'evaluation conditionne le montant du pret. Delai moyen : 3 a 6 semaines. Un courtier (intermediario de credito) peut comparer les offres de plusieurs banques et negocier les meilleures conditions.
Signature de l'Escritura (acte notarie)
L'acte definitif est signe devant un notaire (notario). L'IMT et l'Imposto de Selo doivent etre payes AVANT la signature. Le notaire verifie l'identite des parties, lit l'acte et enregistre le transfert de propriete. Vous repartez avec les cles et une copie de l'escritura. Le registre foncier est mis a jour sous 5 jours.
Prix par quartier en 2026
| Quartier | Prix/m2 moyen | T2 (70 m2) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Chiado / Baixa | 6 500 - 9 000 euros | 455 000 - 630 000 euros | Stable |
| Principe Real | 6 000 - 8 500 euros | 420 000 - 595 000 euros | Stable |
| Lapa / Estrela | 5 000 - 7 000 euros | 350 000 - 490 000 euros | Hausse legere |
| Alfama / Graca | 4 500 - 6 500 euros | 315 000 - 455 000 euros | Stable |
| Parque das Nacoes | 4 500 - 6 000 euros | 315 000 - 420 000 euros | Hausse legere |
| Campo de Ourique | 4 000 - 5 500 euros | 280 000 - 385 000 euros | Hausse |
| Marvila / Beato | 3 500 - 5 000 euros | 245 000 - 350 000 euros | Forte hausse |
| Benfica / Lumiar | 3 000 - 4 000 euros | 210 000 - 280 000 euros | Hausse |
Prix indicatifs 2026 bases sur les donnees Idealista et Confidencial Imobiliario. Les prix varient selon l'etat du bien, l'etage, la vue et l'exposition.
Financement pour non-residents
Conditions typiques 2026
- LTV (apport) : 60-70 % maximum du bien (30-40 % d'apport personnel)
- Duree : jusqu'a 30 ans (limite a l'age de 75 ans de l'emprunteur)
- Taux fixe : 3,5-4,5 % sur 25 ans
- Taux variable : Euribor 6 mois + spread de 1,2-2 %
- Ratio d'endettement : maximum 35 % des revenus nets
Documents requis
- Passeport et NIF portugais
- 3 derniers bulletins de salaire ou bilans (independants)
- 2 derniers avis d'imposition francais
- Releves bancaires des 6 derniers mois
- Justificatif de domicile
- Attestation d'employeur ou Kbis (pour les entrepreneurs)
- Caderneta predial et certidao du bien
Astuce : le courtier en credit
Un intermediario de credito compare les offres de 6 a 8 banques et negocie les meilleures conditions. Ce service est gratuit pour l'emprunteur (le courtier est remunere par la banque). C'est particulierement utile pour les non-residents qui ne maitrisent pas le marche bancaire portugais.
Predios Pombalinos : evaluation et renovation
Les immeubles pombalins, construits apres le seisme de 1755, constituent une grande partie du parc immobilier du centre de Lisbonne. Leur structure en bois (gaiola pombalina) est une prouesse d'ingenierie antisismique du XVIIIe siecle, mais leur etat varie enormement.
Points a verifier
- Etat de la gaiola (structure en bois) - humidite, termites
- Toiture et etancheite (infiltrations frequentes)
- Reseaux electriques et plomberie (souvent vetustes)
- Etat du condominium et travaux votes
- Licence d'habitation (licenca de habitacao)
- Conformite sismique selon l'Eurocode 8
Budget renovation indicatif
- Renovation legere : 400-700 euros/m2 (peinture, sols, salle de bain)
- Renovation moyenne : 800-1 200 euros/m2 (electricite, plomberie, cuisine)
- Renovation complete : 1 500-2 500 euros/m2 (structure, toiture, tout refaire)
- Delai : 3 a 12 mois selon l'ampleur
Avantages fiscaux de la renovation
Les biens situes en zones de rehabilitation urbaine (ARU) beneficient d'avantages fiscaux significatifs : reduction d'IMT, TVA a 6 % sur les travaux (au lieu de 23 %), deductibilite des travaux pour l'IRS et exoneration d'IMI pendant 3 a 5 ans. La plupart du centre historique de Lisbonne est classee en ARU.
Les professionnels indispensables
Avocat immobilier (Advogado)
Verifie le titre de propriete, les hypotheques, les dettes fiscales, les permis de construire et les litiges en cours. Redige ou revise le CPCV. Vous represente a l'escritura si vous ne pouvez pas etre present. Honoraires : 1 a 1,5 % du prix.
Notaire (Notario)
Authentifie l'escritura et procede a l'enregistrement aupres de la Conservatoria do Registo Predial. Le notaire est neutre et ne represente aucune des parties. Honoraires : 500 a 1 500 euros.
Agent immobilier (Mediador)
La commission est generalement payee par le vendeur (3 a 5 % + TVA). Certains agents proposent un service de buyer's agent (recherche pour l'acheteur), facture 2 a 3 % au client. Un bon agent bilingue facilite enormement les visites et la negociation.
Ingenieur / Architecte (pour renovation)
Indispensable pour evaluer l'etat structural d'un immeuble ancien. L'architecte prepare les plans de renovation et obtient les permis aupres de la Camara Municipal. Honoraires : 5 a 10 % du budget travaux.
Besoin de recommandations de professionnels francophones ? Contactez-nous et nous vous orienterons vers notre reseau de confiance.
Recapitulatif des frais d'acquisition
| Poste | Cout |
|---|---|
| IMT (impot sur les transmissions) | 0 a 7,5 % du prix |
| Imposto de Selo (droit de timbre) | 0,8 % du prix |
| Avocat | 1 - 1,5 % du prix |
| Notaire | 500 - 1 500 euros |
| Enregistrement (Conservatoria) | 250 euros environ |
| Evaluation bancaire (si credit) | 250 - 400 euros |
| Total estime | 7 a 10 % du prix d'achat |
Questions frequentes - Acheter a Lisbonne
Un etranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui, sans aucune restriction. Les etrangers, qu'ils soient residents ou non, ont les memes droits d'achat que les Portugais. Il suffit de posseder un NIF (numero d'identification fiscale) pour signer une promesse de vente ou un acte notarie.
Quels sont les frais d'acquisition au Portugal ?
Les frais totaux representent environ 7 a 10 % du prix d'achat. Ils comprennent l'IMT (impot sur les transmissions, de 0 a 7,5 % selon le prix et l'usage), l'Imposto de Selo (droit de timbre, 0,8 %), les frais de notaire (500 a 1 500 euros), les frais d'avocat (1 a 1,5 % du prix) et les frais d'enregistrement (250 euros environ).
Combien de temps prend un achat immobilier a Lisbonne ?
En moyenne 2 a 4 mois entre la premiere visite et la signature de l'escritura (acte definitif). Le CPCV (promesse de vente) est signe 1 a 2 semaines apres l'accord. Le delai entre le CPCV et l'escritura est generalement de 60 a 90 jours, le temps d'obtenir le financement et de realiser les verifications juridiques.
Un non-resident peut-il obtenir un credit immobilier au Portugal ?
Oui, les banques portugaises accordent des prets aux non-residents. Le LTV (loan-to-value) est generalement de 60 a 70 % pour les non-residents, contre 80 a 90 % pour les residents. Les taux en 2026 se situent entre 3,5 et 4,5 % pour un pret a taux fixe sur 25 ans.
Qu'est-ce qu'un predio pombalino et faut-il s'en mefier ?
Les predios pombalinos sont les immeubles construits apres le tremblement de terre de 1755, sous le Marquis de Pombal. Ils possedent une structure anti-sismique innovante (gaiola pombalina) mais necessitent une evaluation structurelle approfondie. Un bon ingenieur peut determiner l'etat de la structure. Certains sont magnifiques et bien entretenus, d'autres necessitent des travaux importants.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n'est pas legalement obligatoire mais tres fortement recommande. L'avocat verifie la situation juridique du bien (hypotheques, servitudes, litiges), le respect des normes urbanistiques, la validite du titre de propriete et negocie les clauses du CPCV en votre faveur. Comptez 1 a 1,5 % du prix d'achat.
Les prix de l'immobilier baissent-ils a Lisbonne ?
En 2026, le marche lisboete se stabilise apres la forte hausse de 2015-2023. Les prix dans les quartiers les plus recherches (Chiado, Principe Real, Lapa) restent eleves mais la croissance annuelle s'est reduite a 3-5 %. Les opportunites se trouvent dans les quartiers emergents comme Marvila, Beato ou Penha de Franca.