Immobilier - Location courte duree
Alojamento Local a Lisbonne : Regles et Guide 2026
Licence, restrictions de zone, fiscalite et potentiel locatif : tout savoir sur la location touristique a Lisbonne apres les reformes de 2023-2024.
L'Alojamento Local (AL) est le cadre legal portugais pour la location touristique de courte duree. Equivalent de la location meublee touristique en France, il permet de louer un logement sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Depuis les reformes Mais Habitacao de 2023, les regles se sont considerablement durcies, notamment a Lisbonne.
Ce guide detaille les conditions d'obtention de la licence, les zones ou l'AL est encore possible, et le potentiel de revenus pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier a Lisbonne.
Obtenir la licence Alojamento Local
Documents requis
- 1.Caderneta predial - extrait du registre foncier prouvant la propriete du bien
- 2.Certidao de teor - certificat de la Conservatoria do Registo Predial
- 3.Declaration de debut d'activite aupres des Financas (CAE 55201)
- 4.Assurance responsabilite civile couvrant les dommages aux hotes
- 5.Livro de reclamacoes (livre de reclamations) physique et electronique
- 6.Accord du condominium si l'appartement est dans un immeuble en copropriete (majorite necessaire selon le reglement)
Processus d'enregistrement
Inscrivez-vous sur le portail Balcao Unico Eletronico du Turismo de Portugal et soumettez votre dossier en ligne.
La Camara Municipal de Lisboa verifie la conformite du bien et la zone de localisation. Delai legal : 30 jours.
Une inspection peut etre effectuee pour verifier les normes de securite (detecteur de fumee, extincteur, issue de secours).
Reception du numero de licence AL. Celui-ci doit figurer sur toutes les annonces en ligne et a l'entree du logement.
Restrictions par zone depuis 2023
Le programme Mais Habitacao a introduit un gel des nouvelles licences AL dans les zones de pression touristique. A Lisbonne, cela concerne la majeure partie du centre historique.
Zones gelees - Pas de nouvelles licences
- ●Alfama et Castelo
- ●Mouraria et Graca
- ●Bairro Alto et Chiado
- ●Baixa et Praca do Comercio
- ●Madragoa et Santos
- ●Principe Real et Sao Bento
Les licences existantes dans ces zones restent valables mais doivent etre renouvelees tous les 5 ans.
Zones ouvertes - Nouvelles licences possibles
- ●Marvila et Beato
- ●Parque das Nacoes
- ●Benfica et Carnide
- ●Lumiar et Telheiras
- ●Olivais et Encarnacao
- ●Ajuda et Belem (partiellement)
Ces zones representent les meilleures opportunites pour les nouveaux investisseurs en 2026.
Potentiel de revenus locatifs
| Type de bien | Prix/nuit moyen | Revenu mensuel brut | Occupation moyenne |
|---|---|---|---|
| Studio / T0 | 65 - 95 euros | 1 200 - 2 100 euros | 70 - 80 % |
| T1 | 85 - 130 euros | 1 600 - 2 800 euros | 72 - 82 % |
| T2 | 110 - 180 euros | 2 000 - 3 800 euros | 68 - 78 % |
| T3 / Maison | 150 - 300 euros | 2 800 - 5 500 euros | 60 - 72 % |
Donnees indicatives 2026 pour un bien bien situe et bien note. La haute saison (juin-septembre) tire les moyennes vers le haut.
Charges et fiscalite
- Commission plateforme : 3 a 15 % selon Airbnb, Booking ou VRBO
- Gestion : 20 a 30 % si vous engagez un gestionnaire
- Menage : 30 a 60 euros par changement de locataire
- Taxe de sejour : 2 euros par nuit et par personne (max 7 nuits)
- IRS : regime simplifie (35 % de deduction forfaitaire) ou comptabilite organisee
- TVA : 6 % sur les prestations d'hebergement
- CEAL : contribution extraordinaire applicable dans certaines freguesias depuis 2024
Conseils pour reussir son investissement AL
Privilegiez les zones ouvertes a fort potentiel
Marvila est le quartier emergent par excellence. Anciennes usines reconverties en lofts, proximite du fleuve, prix encore abordables. Si vous achetez un bien, ce quartier offre le meilleur rapport prix d'achat/rendement locatif en 2026.
Verifiez le reglement de copropriete
Depuis les reformes, les coproprietaires peuvent s'opposer a l'AL par un vote en assemblee generale. Avant d'acheter, demandez le PV des dernieres AG et verifiez qu'aucune interdiction n'a ete votee.
Anticipez la fiscalite franco-portugaise
Les revenus AL sont imposables au Portugal, mais la convention fiscale France-Portugal evite la double imposition. Un comptable bilingue specialise en fiscalite internationale est un investissement rentable.
Questions frequentes - Alojamento Local
Peut-on encore obtenir une licence AL a Lisbonne en 2026 ?
Cela depend du quartier. Les zones historiques (Alfama, Mouraria, Bairro Alto, Castelo, Madragoa) sont gelees depuis 2023 : aucune nouvelle licence n'est delivree. En revanche, les quartiers peripheriques comme Marvila, Parque das Nacoes, Benfica ou Lumiar restent ouverts aux nouvelles demandes.
Combien de temps faut-il pour obtenir la licence ?
Le delai moyen est de 30 a 60 jours apres le depot du dossier complet sur le Balcao Unico Eletronico. La Camara Municipal de Lisboa dispose d'un delai legal de 30 jours pour emettre un avis. En cas de silence, la licence est consideree comme tacitement accordee.
Quel revenu peut-on esperer avec un AL a Lisbonne ?
Un T1 bien situe (Chiado, Principe Real, Santos) genere en moyenne 1 200 a 2 500 euros bruts par mois en haute saison et 600 a 1 200 euros en basse saison. Le taux d'occupation moyen a Lisbonne est d'environ 75 % sur l'annee, avec des pics a 90 % en juin-septembre.
Quelles sont les obligations fiscales d'un AL ?
Les revenus AL sont soumis a l'IRS (impot sur le revenu) dans la categorie B (revenus professionnels). En regime simplifie, 35 % des revenus sont consideres comme des charges deductibles. La TVA a 6 % s'applique egalement. Depuis 2024, une contribution extraordinaire (CEAL) peut s'appliquer dans certaines zones.
Faut-il un gestionnaire pour un AL ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommande si vous ne vivez pas a Lisbonne. Un gestionnaire prend en charge les annonces, le check-in/check-out, le menage et la maintenance. Les honoraires representent generalement 20 a 30 % des revenus bruts.