Immobilier - Location courte durée
Alojamento Local à Lisbonne : Règles et Guide 2026
Licence, restrictions de zone, fiscalité et potentiel locatif : tout savoir sur la location touristique à Lisbonne après les réformes de 2023-2024.
L'Alojamento Local (AL) est le cadre légal portugais pour la location touristique de courte durée. Équivalent de la location meublée touristique en France, il permet de louer un logement sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Depuis les réformes Mais Habitacao de 2023, les règles se sont considérablement durcies, notamment à Lisbonne.
Ce guide detaille les conditions d'obtention de la licence, les zones où l'AL est encore possible, et le potentiel de revenus pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier a Lisbonne.
Obtenir la licence Alojamento Local
Documents requis
- 1.Caderneta predial - extrait du registre foncier prouvant la propriété du bien
- 2.Certidao de teor - certificat de la Conservatória do Registo Predial
- 3.Déclaration de début d'activité auprès des Financas (CAE 55201)
- 4.Assurance responsabilité civile couvrant les dommages aux hôtes
- 5.Livro de reclamacoes (livre de réclamations) physique et électronique
- 6.Accord du condominium si l'appartement est dans un immeuble en copropriété (majorité nécessaire selon le règlement)
Processus d'enregistrement
Inscrivez-vous sur le portail Balcao Unico Eletronico du Turismo de Portugal et soumettez votre dossier en ligne.
La Câmara Municipal de Lisboa verifie la conformité du bien et la zone de localisation. Délai légal : 30 jours.
Une inspection peut être effectuée pour vérifier les normes de sécurité (detecteur de fumée, extincteur, issue de secours).
Réception du numéro de licence AL. Celui-ci doit figurer sur toutes les annonces en ligne et à l'entrée du logement.
Restrictions par zone depuis 2023
Le programme Mais Habitacao a introduit un gel des nouvelles licences AL dans les zones de pression touristique. A Lisbonne, cela concerne la majeure partie du centre historique.
Zones gelées - Pas de nouvelles licences
- ●Alfama et Castelo
- ●Mouraria et Graca
- ●Bairro Alto et Chiado
- ●Baixa et Praca do Comercio
- ●Madragoa et Santos
- ●Principe Real et São Bento
Les licences existantes dans ces zones restent valables mais doivent être renouvelées tous les 5 ans.
Zones ouvertes - Nouvelles licences possibles
- ●Marvila et Beato
- ●Parque das Nacoes
- ●Benfica et Carnide
- ●Lumiar et Telheiras
- ●Olivais et Encarnacao
- ●Ajuda et Belem (partiellement)
Ces zones représentent les meilleures opportunités pour les nouveaux investisseurs en 2026.
Potentiel de revenus locatifs
| Type de bien | Prix/nuit moyen | Revenu mensuel brut | Occupation moyenne |
|---|---|---|---|
| Studio / T0 | 65 - 95 euros | 1 200 - 2 100 euros | 70 - 80 % |
| T1 | 85 - 130 euros | 1 600 - 2 800 euros | 72 - 82 % |
| T2 | 110 - 180 euros | 2 000 - 3 800 euros | 68 - 78 % |
| T3 / Maison | 150 - 300 euros | 2 800 - 5 500 euros | 60 - 72 % |
Données indicatives 2026 pour un bien bien situé et bien noté. La haute saison (juin-septembre) tire les moyennes vers le haut.
Charges et fiscalité
- Commission plateforme : 3 a 15 % selon Airbnb, Booking ou VRBO
- Gestion : 20 a 30 % si vous engagez un gestionnaire
- Ménage : 30 a 60 euros par changement de locataire
- Taxe de séjour : 2 euros par nuit et par personne (max 7 nuits)
- IRS : régime simplifie (35 % de déduction forfaitaire) ou comptabilité organisée
- TVA : 6 % sur les prestations d'hébergement
- CEAL : contribution extraordinaire applicable dans certaines freguesias depuis 2024
Conseils pour réussir son investissement AL
Privilégiez les zones ouvertes a fort potentiel
Marvila est le quartier émergent par excellence. Anciennes usines reconverties en lofts, proximité du fleuve, prix encore abordables. Si vous achetez un bien, ce quartier offre le meilleur rapport prix d'achat/rendement locatif en 2026.
Vérifiez le règlement de copropriété
Depuis les réformes, les coproprietaires peuvent s'opposer a l'AL par un vote en assemblée générale. Avant d'acheter, demandez le PV des dernières AG et vérifiez qu'aucune interdiction n'a été votee.
Anticipez la fiscalité franco-portugaise
Les revenus AL sont imposables au Portugal, mais la convention fiscale France-Portugal évite la double imposition. Un comptable bilingue spécialisé en fiscalité internationale est un investissement rentable.
Questions fréquentes - Alojamento Local
Peut-on encore obtenir une licence AL à Lisbonne en 2026 ?
Cela dépend du quartier. Les zones historiques (Alfama, Mouraria, Bairro Alto, Castelo, Madragoa) sont gelées depuis 2023 : aucune nouvelle licence n'est délivrée. En revanche, les quartiers périphériques comme Marvila, Parque das Nacoes, Benfica ou Lumiar restent ouverts aux nouvelles demandes.
Combien de temps faut-il pour obtenir la licence ?
Le délai moyen est de 30 a 60 jours après le dépôt du dossier complet sur le Balcao Unico Eletronico. La Câmara Municipal de Lisboa dispose d'un délai légal de 30 jours pour émettre un avis. En cas de silence, la licence est considérée comme tacitement accordée.
Quel revenu peut-on espérer avec un AL à Lisbonne ?
Un T1 bien situé (Chiado, Principe Real, Santos) génère en moyenne 1 200 à 2 500 euros bruts par mois en haute saison et 600 à 1 200 euros en basse saison. Le taux d'occupation moyen à Lisbonne est d'environ 75 % sur l'année, avec des pics à 90 % en juin-septembre.
Quelles sont les obligations fiscales d'un AL ?
Les revenus AL sont soumis à l'IRS (impôt sur le revenu) dans la catégorie B (revenus professionnels). En régime simplifie, 35 % des revenus sont considérés comme des charges déductibles. La TVA a 6 % s'applique également. Depuis 2024, une contribution extraordinaire (CEAL) peut s'appliquer dans certaines zones.
Faut-il un gestionnaire pour un AL ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé si vous ne vivez pas à Lisbonne. Un gestionnaire prend en charge les annonces, le check-in/check-out, le ménage et la maintenance. Les honoraires représentent généralement 20 à 30 % des revenus bruts.