Immobilier
Le marché de l'immobilier à Lisbonne est l'un des plus dynamiques d'Europe du Sud. Porté par le tourisme, l'attractivité internationale et l'arrivée massive d'expatriés, d'investisseurs et de nomades, il a connu une forte hausse sur la dernière décennie, en particulier au centre. Autant le dire clairement : la ville n'est plus la bonne affaire qu'elle était il y a dix ans.
Cette envolée a créé un marché à deux vitesses : des quartiers historiques très prisés, aux prix proches des grandes capitales, et une périphérie ou des zones en pleine transformation encore accessibles. Comprendre cette géographie des prix est la clé de tout projet, que l'on achète pour y vivre ou pour investir.
Plusieurs facteurs entretiennent la pression : une offre rare dans le centre ancien, une demande internationale soutenue et une construction neuve limitée. À noter, côté investisseurs : le fameux golden visa n'ouvre plus droit au séjour via un achat immobilier depuis sa réforme, ce qui a rebattu les cartes. Le marché reste porteur, mais il demande aujourd'hui une analyse fine, loin des promesses faciles.
Prix indicatifs 2026, non contractuels. La tendance : forte hausse sur dix ans.
Les prix varient du simple au triple selon le bairro. Voici des fourchettes indicatives de prix au m² à l'achat et de rendement locatif brut, par quartier.
rendement brut 3,2 - 4,2 %
rendement brut 3,5 - 4,5 %
rendement brut 3,5 - 4,5 %
rendement brut 4 - 5,5 %
rendement brut 4,5 - 6,5 %
rendement brut 4,5 - 5,5 %
rendement brut 4 - 5,5 %
rendement brut 5 - 7 %
Prix au m² indicatifs 2026, non contractuels, très variables selon l'état, l'étage et la vue. Retrouvez le profil complet de chaque bairro dans notre guide des quartiers de Lisbonne.
Tout dépend de votre objectif. Pour habiter au cœur de la ville et profiter du cachet historique, les quartiers prisés comme le Chiado, Príncipe Real ou Lapa offrent le prestige, au prix fort. Alfama et Graça séduisent par leur âme populaire, avec des biens souvent à rénover.
Pour viser le potentiel et de meilleurs rendements, regardez les quartiers en pleine transformation : Marvila, l'ancien quartier industriel devenu branché, et le Parque das Nações, moderne et familial au bord du Tage, restent plus abordables tout en montant régulièrement. Le bon choix se joue à l'échelle de la rue : explorez chaque bairro avant de vous décider.
Côté recherche, trois canaux se complètent : les grands portails (Idealista, Imovirtual), les agences de quartier et le bouche-à-oreille. Passer par un agent immobilier à Lisbonne, idéalement francophone, fait gagner un temps précieux pour visiter, négocier et sécuriser un marché où les bons biens partent en quelques jours. Comparez toujours plusieurs annonces pour un même type de bien afin de vous forger une idée juste des prix.
La procédure d'achat au Portugal est simple et bien encadrée. Après avoir obtenu un NIF et ouvert un compte, on signe un compromis (le CPCV) avec un acompte de 10 à 20 %, puis l'acte définitif (l'escritura) chez le notaire, avant l'enregistrement au registre foncier. Un avocat qui vérifie le titre et les charges est vivement conseillé. Côté budget, prévoyez des frais d'acquisition de l'ordre de 7 à 10 % du prix :
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| IMT (droit de mutation) | 0 à 8 % | Progressif selon le prix et l'usage ; exonération sous un certain seuil pour une résidence principale. |
| Imposto do Selo | 0,8 % | Droit de timbre sur le prix d'achat. |
| Notaire et enregistrement | environ 0,2 à 1 % | Acte (escritura) et inscription au registre foncier. |
| Avocat (recommandé) | environ 1 500 à 3 000 € | Vérifications juridiques et compromis de vente. |
Estimez le coût total de votre acquisition avec notre simulateur, puis retrouvez la procédure détaillée, étape par étape, dans notre guide acheter un appartement à Lisbonne.
IMT
14 810 €
Imposto do Selo
2 800 €
Notaire
700 €
Agence
17 500 €
Total des frais
35 810 €
% du prix
10.2%
L'éternel arbitrage. Acheter a du sens sur un projet de long terme : on capitalise, on s'ancre, et l'on échappe à la pression d'un marché locatif tendu. Louer garde tout son intérêt si votre horizon est incertain, le temps de bien connaître les quartiers avant de vous engager. Mais attention à un point clé : les loyers ont, eux aussi, fortement grimpé, si bien que se loger à Lisbonne coûte désormais cher dans les deux cas. Pour comparer un budget de location au quotidien, poste par poste, voir notre page coût de la vie à Lisbonne.
Longtemps reine des rendements, la location touristique (alojamento local) reste attractive mais bien plus encadrée qu'avant. Voici les grandes stratégies locatives et leur rendement brut indicatif.
3,5 - 5 %
Bail d'habitation classique : revenus stables, gestion légère, fiscalité plus favorable qu'en courte durée.
5 - 8 %
Location touristique type Airbnb : rendement plus élevé, mais gestion lourde et réglementation stricte.
En savoir plus sur l'alojamento local →
4 - 6 %
Chambres en colocation près des universités : forte demande, rotation à chaque semestre.
La courte durée exige une licence et respecte des règles strictes, variables selon les zones de la ville. Tout est détaillé dans notre guide alojamento local.
Bonne nouvelle : le Portugal n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers. Un Européen, comme un Français, achète librement, dans les mêmes conditions qu'un résident. Les deux prérequis sont un NIF (le numéro fiscal, à obtenir en premier) et, en pratique, un compte bancaire portugais pour le virement et l'éventuel crédit. Les non-résidents peuvent emprunter auprès des banques locales, avec un apport plus important. Commencez par le point de départ de toute démarche : voir notre fiche obtenir son NIF, puis l'ensemble du parcours dans le guide vivre à Lisbonne.
Il varie fortement selon le quartier. Le centre historique, le Chiado et Príncipe Real sont chers (souvent 7 000 à 12 000 €/m²), tandis que la périphérie et des quartiers en devenir comme Marvila restent plus accessibles (autour de 4 000 à 5 500 €/m²). La moyenne de la ville se situe autour de 6 800 €/m². Prix indicatifs 2026, non contractuels.
Oui, librement. En tant qu'Européen, un Français achète sans aucune restriction, via un notaire, avec un NIF (numéro fiscal portugais) et, en général, un compte bancaire local. La procédure est la même que pour un résident.
Le marché a beaucoup monté ces dix dernières années, ce qui a réduit les rendements dans l'hypercentre. Le rendement locatif dépend fortement du quartier et de la stratégie (longue durée, courte durée, étudiants) : c'est à analyser au cas par cas, sans se fier au mythe des rendements d'hier.
Cela dépend de la durée de votre projet et de votre budget. Acheter se justifie sur le long terme ; pour un séjour incertain, la location garde de la souplesse. Attention toutefois : les loyers ont eux aussi fortement augmenté. Voir notre page coût de la vie.
Oui, les banques portugaises prêtent aux non-résidents, mais avec un apport plus élevé : elles financent en général jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien (contre 80 à 90 % pour un résident). Comparez les offres et anticipez les justificatifs de revenus. Conditions indicatives, non contractuelles.