Immobilier à Lisbonne - Guide 2026
Prix au m2, procédure d'achat en 8 étapes, fiscalité complète, rendements locatifs et simulateur de frais - tout pour investir à Lisbonne en toute sérénité.
6 800 EUR
Prix moyen au m2
4-6%
Rendement locatif moyen
0-8%
IMT (taxe d'acquisition)
3-4 mois
Durée moyenne de la transaction
Prix par quartier
Les prix varient du simple au triple selon le bairro. Cliquez sur un quartier pour découvrir son profil complet.Voir le guide des bairros
Chiado
Prix au m2
7 500 - 10 500 EUR
T2 typique
420 000 - 650 000 EUR
Rendement locatif
3,5 - 4,5%
Principe Real
Prix au m2
8 000 - 12 000 EUR
T2 typique
480 000 - 720 000 EUR
Rendement locatif
3,2 - 4,2%
Alfama
Prix au m2
5 200 - 7 500 EUR
T2 typique
280 000 - 420 000 EUR
Rendement locatif
4,5 - 6,5%
Bairro Alto
Prix au m2
5 500 - 8 000 EUR
T2 typique
300 000 - 480 000 EUR
Rendement locatif
4 - 5,5%
Graca
Prix au m2
4 800 - 6 500 EUR
T2 typique
250 000 - 380 000 EUR
Rendement locatif
4,5 - 5,5%
Lapa
Prix au m2
6 000 - 9 000 EUR
T2 typique
350 000 - 540 000 EUR
Rendement locatif
3,5 - 4,5%
Marvila
Prix au m2
3 800 - 5 500 EUR
T2 typique
190 000 - 300 000 EUR
Rendement locatif
5 - 7%
Parque das Nacoes
Prix au m2
4 500 - 6 800 EUR
T2 typique
250 000 - 400 000 EUR
Rendement locatif
4 - 5,5%
Simulateur de frais d'acquisition
Estimez en quelques clics le coût total de votre acquisition : IMT, Imposto do Selo, frais de notaire et commission d'agence.
Simulateur de coûts d'acquisition
IMT
14 810 €
Imposto do Selo
2 800 €
Notaire
700 €
Agence
17 500 €
Total des frais
35 810 €
% du prix
10.2%
Acheter en 8 étapes
La procédure d'achat immobilier au Portugal est simple et bien encadrée. Voici les étapes clés de votre acquisition.Guide detaille
Obtenir un NIF
Le numéro d'identification fiscale portugais est indispensable pour toute transaction. Délai : 24 a 48h.
Guide NIF→Ouvrir un compte bancaire
Un compte dans une banque portugaise (CGD, Millennium, Novobanco) facilite le virement et le credit immobilier.
Définir votre budget et quartier
Utilisez notre simulateur ci-dessus pour estimer les frais. Tenez compte de l'IMT, du selo et des frais d'agence.
Recherche et visites
Idealista, Imovirtual et les agences locales sont les trois canaux principaux. Prévoyez 2 a 4 semaines de visites.
Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Le compromis de vente est signe devant avocat. Acompte habituel : 10 a 20% du prix. Délai de 1 a 3 mois avant l'acte.
Due diligence juridique
Votre avocat verifie le caderneta predial, le certificat energetique, la licence d'habitation et les charges de copropriété.
Escritura (acte notarié)
Signature chez le notaire. Le paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo intervient le jour même, avant la signature.
Enregistrement au Registo Predial
L'acte est enregistré auprès de la Conservatória. Vous êtes officiellement propriétaire. Délai : quelques jours.
Fiscalité immobilière
Panorama complet des taxes et impôts liés à l'immobilier au Portugal.Guide fiscalité complet
| Taxe | Taux | Details |
|---|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) | 0 a 8% | Progressif selon le prix et l'usage (résidence principale ou investissement). Exonération sous 101 917 EUR pour résidence. |
| Imposto do Selo | 0,8% | Droit de timbre fixe appliqué sur le prix d'achat ou la valeur patrimoniale (le plus élevé des deux). |
| IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) | 0,3 - 0,45% | Taxe foncière annuelle calculée sur la valeur patrimoniale tributaria (VPT). Paiement en 1 a 3 echeances. |
| AIMI (Adicional ao IMI) | 0,4 - 1,5% | Surtaxe sur le patrimoine immobilier dépassant 600 000 EUR de VPT cumulee (1 200 000 EUR pour couples). |
| Plus-values immobilières | 28% ou barème | 50% de la plus-value est imposée au barème progressif (résidents) ou 28% du total (non-résidents). |
| Revenus locatifs | 25 - 28% | Taux autonome de 25% (longue durée) a 28% (courte durée) pour non-résidents. Résidents : barème progressif. |
Rendements locatifs
Trois stratégies locatives pour votre investissement à Lisbonne, avec des rendements variables selon le type d'exploitation.
Location longue durée
3,5 - 5%
Bail classique (habitation permanente). Fiscalité plus favorable depuis 2024, revenus stables et gestion légère.
Alojamento Local (courte durée)
5 - 8%
Location touristique de type Airbnb. Rendements plus élevés mais gestion plus lourde, réglementation stricte en 2026.
Guide Alojamento Local→Location étudiante
4 - 6%
Chambres en colocation pour étudiants des universités lisboetes. Forte demande, turnover semestriel.
Agences immobilières partenaires
Nous avons sélectionné des agences francophones basées à Lisbonne qui accompagnent les acheteurs internationaux à chaque étape du processus.
Lisbonne Collection
Biens de caractère, Chiado et Principe Real
Agence francophone spécialisée dans les biens haut de gamme au coeur de Lisbonne. Accompagnement complet de la recherche à l'escritura.
Nous contacter →Portugal Homes
Investissement et relocation
Equipe multilingue spécialisée dans l'accompagnement des investisseurs étrangers. Service clés en main incluant NIF, banque et avocat.
Nous contacter →Porta da Frente Christie's
Immobilier de prestige
Membre du réseau Christie's International Real Estate. Portefeuille premium à Lisbonne, Cascais et Sintra.
Nous contacter →Questions fréquentes - Immobilier Lisbonne
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui, il n'y a aucune restriction pour les étrangers. Vous aurez besoin d'un NIF (numéro fiscal), d'un compte bancaire portugais et d'un avocat. La procédure est identique pour les résidents et les non-résidents.
Quel est le prix moyen au m2 à Lisbonne en 2026 ?
Le prix moyen à Lisbonne est d'environ 6 800 EUR/m2, avec des variations importantes selon les quartiers : de 3 800 EUR/m2 à Marvila à plus de 12 000 EUR/m2 à Principe Real.
Quels sont les frais d'acquisition a prévoir ?
Comptez entre 7% et 10% du prix du bien en frais : IMT (0-8%), Imposto do Selo (0,8%), frais de notaire (0,1-0,2%) et commission d'agence (3-5%). Utilisez notre simulateur pour une estimation précise.
Peut-on obtenir un credit immobilier au Portugal en tant que non-résident ?
Oui, les banques portugaises prêtent aux non-résidents, généralement jusqu’à 60-70% de la valeur du bien (contre 80-90% pour les résidents). Les taux en 2026 se situent autour de 3,5-4,5% pour un taux variable.
Combien de temps prend une transaction immobilière ?
Comptez 3 a 4 mois en moyenne entre le début des recherches et la signature de l'escritura. Le CPCV (compromis) prévoit généralement un délai de 1 a 3 mois avant l'acte final.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n'est pas légalement obligatoire mais c'est fortement recommandé. L'avocat verifie le titre de propriété, les charges, les permis et redige le CPCV. Comptez 1 500 a 3 000 EUR d'honoraires.
Quelle est la fiscalité sur les revenus locatifs ?
Les non-résidents paient un taux autonome de 25% (longue durée) a 28% (courte durée). Les résidents peuvent opter pour le barème progressif. Le régime IFICI offre un taux de 20% pour les nouveaux résidents éligibles.
Prêt à acheter à Lisbonne ?
Découvrez notre guide detaille de la procédure d'achat ou contactez nos partenaires pour un accompagnement personnalisé.