Immobilier a Lisbonne - Guide 2026
Prix au m2, procedure d'achat en 8 etapes, fiscalite complete, rendements locatifs et simulateur de frais - tout pour investir a Lisbonne en toute serenite.
6 800 EUR
Prix moyen au m2
4-6%
Rendement locatif moyen
0-8%
IMT (taxe d'acquisition)
3-4 mois
Duree moyenne de la transaction
Prix par quartier
Les prix varient du simple au triple selon le bairro. Cliquez sur un quartier pour decouvrir son profil complet.Voir le guide des bairros
Chiado
Prix au m2
7 500 - 10 500 EUR
T2 typique
420 000 - 650 000 EUR
Rendement locatif
3,5 - 4,5%
Principe Real
Prix au m2
8 000 - 12 000 EUR
T2 typique
480 000 - 720 000 EUR
Rendement locatif
3,2 - 4,2%
Alfama
Prix au m2
5 200 - 7 500 EUR
T2 typique
280 000 - 420 000 EUR
Rendement locatif
4,5 - 6,5%
Bairro Alto
Prix au m2
5 500 - 8 000 EUR
T2 typique
300 000 - 480 000 EUR
Rendement locatif
4 - 5,5%
Graca
Prix au m2
4 800 - 6 500 EUR
T2 typique
250 000 - 380 000 EUR
Rendement locatif
4,5 - 5,5%
Lapa
Prix au m2
6 000 - 9 000 EUR
T2 typique
350 000 - 540 000 EUR
Rendement locatif
3,5 - 4,5%
Marvila
Prix au m2
3 800 - 5 500 EUR
T2 typique
190 000 - 300 000 EUR
Rendement locatif
5 - 7%
Parque das Nacoes
Prix au m2
4 500 - 6 800 EUR
T2 typique
250 000 - 400 000 EUR
Rendement locatif
4 - 5,5%
Simulateur de frais d'acquisition
Estimez en quelques clics le cout total de votre acquisition : IMT, Imposto do Selo, frais de notaire et commission d'agence.
Simulateur de couts d'acquisition
IMT
14 810 €
Imposto do Selo
2 800 €
Notaire
700 €
Agence
17 500 €
Total des frais
35 810 €
% du prix
10.2%
Acheter en 8 etapes
La procedure d'achat immobilier au Portugal est simple et bien encadree. Voici les etapes cles de votre acquisition.Guide detaille
Obtenir un NIF
Le numero d'identification fiscale portugais est indispensable pour toute transaction. Delai : 24 a 48h.
Guide NIF→Ouvrir un compte bancaire
Un compte dans une banque portugaise (CGD, Millennium, Novobanco) facilite le virement et le credit immobilier.
Definir votre budget et quartier
Utilisez notre simulateur ci-dessus pour estimer les frais. Tenez compte de l'IMT, du selo et des frais d'agence.
Recherche et visites
Idealista, Imovirtual et les agences locales sont les trois canaux principaux. Prevoyez 2 a 4 semaines de visites.
Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Le compromis de vente est signe devant avocat. Acompte habituel : 10 a 20% du prix. Delai de 1 a 3 mois avant l'acte.
Due diligence juridique
Votre avocat verifie le caderneta predial, le certificat energetique, la licence d'habitation et les charges de copropriete.
Escritura (acte notarie)
Signature chez le notaire. Le paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo intervient le jour meme, avant la signature.
Enregistrement au Registo Predial
L'acte est enregistre aupres de la Conservatoria. Vous etes officiellement proprietaire. Delai : quelques jours.
Fiscalite immobiliere
Panorama complet des taxes et impots lies a l'immobilier au Portugal.Guide fiscalite complet
| Taxe | Taux | Details |
|---|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) | 0 a 8% | Progressif selon le prix et l'usage (residence principale ou investissement). Exoneration sous 101 917 EUR pour residence. |
| Imposto do Selo | 0,8% | Droit de timbre fixe applique sur le prix d'achat ou la valeur patrimoniale (le plus eleve des deux). |
| IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) | 0,3 - 0,45% | Taxe fonciere annuelle calculee sur la valeur patrimoniale tributaria (VPT). Paiement en 1 a 3 echeances. |
| AIMI (Adicional ao IMI) | 0,4 - 1,5% | Surtaxe sur le patrimoine immobilier depassant 600 000 EUR de VPT cumulee (1 200 000 EUR pour couples). |
| Plus-values immobilieres | 28% ou bareme | 50% de la plus-value est imposee au bareme progressif (residents) ou 28% du total (non-residents). |
| Revenus locatifs | 25 - 28% | Taux autonome de 25% (longue duree) a 28% (courte duree) pour non-residents. Residents : bareme progressif. |
Rendements locatifs
Trois strategies locatives pour votre investissement a Lisbonne, avec des rendements variables selon le type d'exploitation.
Location longue duree
3,5 - 5%
Bail classique (habitation permanente). Fiscalite plus favorable depuis 2024, revenus stables et gestion legere.
Alojamento Local (courte duree)
5 - 8%
Location touristique de type Airbnb. Rendements plus eleves mais gestion plus lourde, reglementation stricte en 2026.
Guide Alojamento Local→Location etudiante
4 - 6%
Chambres en colocation pour etudiants des universites lisboetes. Forte demande, turnover semestriel.
Agences immobilieres partenaires
Nous avons selectionne des agences francophones basees a Lisbonne qui accompagnent les acheteurs internationaux a chaque etape du processus.
Lisbonne Collection
Biens de caractere, Chiado et Principe Real
Agence francophone specialisee dans les biens haut de gamme au coeur de Lisbonne. Accompagnement complet de la recherche a l'escritura.
Nous contacter →Portugal Homes
Investissement et relocation
Equipe multilingue specialisee dans l'accompagnement des investisseurs etrangers. Service cles en main incluant NIF, banque et avocat.
Nous contacter →Porta da Frente Christie's
Immobilier de prestige
Membre du reseau Christie's International Real Estate. Portefeuille premium a Lisbonne, Cascais et Sintra.
Nous contacter →Questions frequentes - Immobilier Lisbonne
Un etranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui, il n'y a aucune restriction pour les etrangers. Vous aurez besoin d'un NIF (numero fiscal), d'un compte bancaire portugais et d'un avocat. La procedure est identique pour les residents et les non-residents.
Quel est le prix moyen au m2 a Lisbonne en 2026 ?
Le prix moyen a Lisbonne est d'environ 6 800 EUR/m2, avec des variations importantes selon les quartiers : de 3 800 EUR/m2 a Marvila a plus de 12 000 EUR/m2 a Principe Real.
Quels sont les frais d'acquisition a prevoir ?
Comptez entre 7% et 10% du prix du bien en frais : IMT (0-8%), Imposto do Selo (0,8%), frais de notaire (0,1-0,2%) et commission d'agence (3-5%). Utilisez notre simulateur pour une estimation precise.
Peut-on obtenir un credit immobilier au Portugal en tant que non-resident ?
Oui, les banques portugaises pretent aux non-residents, generalement jusqu'a 60-70% de la valeur du bien (contre 80-90% pour les residents). Les taux en 2026 se situent autour de 3,5-4,5% pour un taux variable.
Combien de temps prend une transaction immobiliere ?
Comptez 3 a 4 mois en moyenne entre le debut des recherches et la signature de l'escritura. Le CPCV (compromis) prevoit generalement un delai de 1 a 3 mois avant l'acte final.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n'est pas legalement obligatoire mais c'est fortement recommande. L'avocat verifie le titre de propriete, les charges, les permis et redige le CPCV. Comptez 1 500 a 3 000 EUR d'honoraires.
Quelle est la fiscalite sur les revenus locatifs ?
Les non-residents paient un taux autonome de 25% (longue duree) a 28% (courte duree). Les residents peuvent opter pour le bareme progressif. Le regime IFICI offre un taux de 20% pour les nouveaux residents eligibles.
Pret a acheter a Lisbonne ?
Decouvrez notre guide detaille de la procedure d'achat ou contactez nos partenaires pour un accompagnement personnalise.