Immobilier · Alojamento local
L'alojamento local, ou AL, est le statut légal qui encadre l'hébergement temporaire payant de voyageurs, notamment de touristes, dans un logement qui n'est pas un hôtel classé. Autrement dit, la location touristique de type Airbnb ou Booking. Dès lors que vous louez un logement à la nuitée ou à la semaine à des touristes, vous relevez de ce régime : il n'est pas possible de le faire « au noir » sans enregistrement.
Concrètement, chaque bien exploité en AL reçoit un numéro d'enregistrement, inscrit au registre national (RNAL) tenu par Turismo de Portugal, et doit respecter un cahier des charges : sécurité, capacité, assurance, information des voyageurs. C'est une véritable activité, avec ses obligations et sa fiscalité, bien distincte de la location classique à l'année.
Le texte de base est le décret-loi n.º 128/2014, modifié à de nombreuses reprises, notamment par la loi « Mais Habitação » (loi n.º 56/2023) puis par le décret-loi n.º 76/2024, qui a rendu aux mairies la main sur la régulation. À Lisbonne, c'est donc le règlement municipal qui fixe où l'on peut encore ouvrir un AL.
La loi distingue quatre modalités. Le choix figure dans l'enregistrement et conditionne la capacité, les règles de copropriété et la fiscalité.
Moradia
Une maison individuelle entière, louée en un seul bloc aux voyageurs.
Apartamento
Un appartement entier (fraction autonome d'un immeuble). C'est la modalité la plus courante à Lisbonne.
Estabelecimento de hospedagem
Des chambres dans un immeuble ou une fraction autonome. Avec des dortoirs majoritaires, il peut s'appeler « hostel ».
Quartos
La location de chambres dans votre propre résidence (votre domicile fiscal), avec trois chambres au maximum.
Autre règle à connaître pour les investisseurs : un même exploitant ne peut dépasser neuf appartements en AL dans un immeuble que si cela ne représente pas plus de 75 % des logements de l'immeuble. Les biens du conjoint, des parents, des enfants ou de sociétés liées sont comptés ensemble, pour éviter les montages.
Cas fréquent chez les expatriés : louer son propre logement pendant un mois d'été ou ses vacances. Même occasionnelle, la location à des touristes contre paiement relève de l'AL et exige un enregistrement, avec les mêmes obligations (assurance, déclaration des voyageurs, taxe touristique). La modalité quartos, limitée à trois chambres dans votre résidence fiscale, est celle qui correspond à l'accueil de voyageurs chez soi. Une sous-location par un locataire suppose, elle, l'accord écrit du propriétaire. Les plateformes exigeant désormais un numéro valide, l'improvisation n'est plus vraiment possible.
Attention, terrain mouvant. En trois ans, le régime de l'AL a été durci, puis assoupli au niveau national, avant d'être resserré par Lisbonne. Voici les dates clés.
2023
la loi « Mais Habitação »
Gel des nouveaux enregistrements d'appartements dans une grande partie du pays, contribution extraordinaire (CEAL), réexamen des licences en 2030.
2024
un nouveau gouvernement
La CEAL est abrogée (décret-loi n.º 57/2024, avec effet rétroactif), puis le décret-loi n.º 76/2024 (en vigueur le 1er novembre) lève le gel national et confie la régulation aux mairies.
2025
le règlement de Lisbonne
Le règlement municipal modifié entre en vigueur le 6 décembre 2025 : zones de contention par commune, freguesia et bairro, seuils de 5 % et 10 %.
2026
nettoyage et contrôle
Lisbonne annule environ 6 700 enregistrements inactifs ou sans assurance en février ; le règlement européen sur la location courte durée s'applique dès le 20 mai.
Le règlement européen n.º 2024/1028 oblige désormais les plateformes à afficher un numéro d'enregistrement valide et à transmettre des données d'activité aux autorités : une annonce sans numéro n'a plus d'avenir. La conséquence pratique est claire : ne partez d'aucun a priori. Avant tout achat destiné à l'AL, vérifiez la situation à jour auprès de la mairie (câmara municipal) et faites-vous accompagner par un avocat. Informations 2026 non contractuelles.
Le règlement municipal mesure, pour chaque zone, le ratio entre le nombre d'AL enregistrés et le nombre de logements permanents. Selon ce ratio, la zone est classée en contention absolue, relative ou laissée libre. L'analyse se fait à trois échelles : la ville entière, la freguesia (paroisse) et le bairro (quartier), si bien qu'une rue peut être fermée alors que la paroisse voisine reste ouverte.
| Zone | Seuil | Nouveaux AL |
|---|---|---|
| Contention absolue | Ratio AL / logements de 10 % ou plus | Nouveaux enregistrements interdits, sauf exceptions (réhabilitation lourde d'un immeuble vacant, projet d'intérêt public). |
| Contention relative | Ratio entre 5 % et 10 % | Nouveaux enregistrements soumis à une autorisation de la mairie, au cas par cas. |
| Hors contention | Ratio inférieur à 5 % | Enregistrement possible en respectant les règles nationales et municipales. |
Un AL déjà enregistré dans une zone de contention peut continuer à fonctionner. Le décret-loi n.º 76/2024 a supprimé l'échéance de 2030 prévue par Mais Habitação, mais la mairie contrôle l'activité réelle : un enregistrement sans réservations, sans assurance valide ou sans déclarations peut être annulé. C'est ce qui a conduit Lisbonne à radier environ 6 700 numéros en février 2026, sans pour autant rouvrir de places dans les zones saturées.
Exploiter sans numéro, afficher une annonce sans enregistrement ou dépasser la capacité déclarée expose à des amendes élevées, à la fermeture et à la radiation. Les contrôles combinent l'ASAE (l'autorité de sécurité économique), la mairie et désormais les données transmises par les plateformes. Gardez une copie à jour de l'assurance, du livre de réclamations et des déclarations SIBA : ce sont les premiers documents demandés.
Dans le centre historique, la messe est dite : Santa Maria Maior (Baixa, Alfama, Castelo), Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Cais do Sodré) et Santo António dépassent très largement le seuil de 10 % et n'acceptent plus de nouveaux AL. D'autres paroisses comme São Vicente, Arroios ou Estrela sont elles aussi en contention, au moins pour une partie de leurs bairros. Les secteurs moins touristiques, à l'est (Marvila) ou au nord, restent les plus ouverts.
Deux règles surprennent souvent les acheteurs. D'abord, dans une zone de contention, la vente d'un appartement ou d'une maison en AL fait en principe tomber l'enregistrement : l'acquéreur ne récupère pas la licence (sauf succession ou divorce). Ensuite, un logement qui a récemment fait l'objet d'un bail d'habitation ne peut pas basculer en AL : le but est d'éviter de retirer des logements du marché locatif.
Les ratios sont recalculés régulièrement par la mairie : une zone peut rouvrir ou se fermer d'une année sur l'autre. Avant de signer un compromis, demandez la situation exacte de l'adresse et faites-la vérifier par votre avocat. Pour le contexte des prix et des quartiers, voir notre guide acheter un appartement à Lisbonne et la fiche du quartier de Marvila.
Là où c'est autorisé, il ne s'agit pas d'une licence au sens strict mais d'une communication préalable : la mairie peut s'opposer dans un délai donné, sinon le numéro est attribué. En zone de contention relative, il faut en plus obtenir l'autorisation expresse de la mairie avant de pouvoir exploiter. Les étapes, dans l'ordre :
Vérifier que le bien a une autorisation d'usage (licença de utilização) compatible et que la zone n'est pas en contention.
Déclarer le début d'activité aux Finanças (catégorie B) et souscrire l'assurance responsabilité civile obligatoire.
Déposer la communication préalable en ligne sur le guichet unique (ePortugal), adressée à la mairie.
Recevoir le numéro d'enregistrement AL, inscrit au registre national (RNAL).
Équiper et afficher : plaque AL à l'entrée, livre de réclamations, extincteur, couverture anti-feu, trousse de secours.
Exploiter : déclarer chaque voyageur étranger, collecter la taxe touristique, tenir sa comptabilité.
Déclarer les voyageurs étrangers
Chaque hôte non portugais est déclaré à l'AIMA via la plateforme SIBA, dans les jours qui suivent l'arrivée. Les oublis répétés sont sanctionnés.
Assurance et sécurité
Assurance responsabilité civile couvrant les dommages aux voyageurs et aux tiers, extincteur, couverture anti-feu, trousse de secours et numéro d'urgence 112 affiché.
Taxe touristique
À Lisbonne, 4 € par nuit et par personne de 13 ans et plus depuis septembre 2024, plafonnée à 7 nuits, collectée par l'exploitant et reversée à la mairie.
Point sensible : la copropriété. L'assemblée des copropriétaires peut, par une décision motivée (nuisances répétées, troubles à la tranquillité), demander au maire d'annuler l'enregistrement d'un AL dans l'immeuble. Vérifiez le règlement et l'ambiance de la copropriété avant d'acheter, et lisez les procès-verbaux des dernières assemblées. Le registre RNAL étant public, vérifiez aussi qu'un numéro annoncé par un vendeur existe bel et bien.
Les revenus d'alojamento local sont des revenus professionnels, dits de catégorie B. Au régime simplifié, le fisc n'impose qu'une fraction des recettes : 35 % pour un appartement ou une maison, 15 % pour un établissement d'hébergement. Le reste est réputé couvrir les charges. On peut opter pour la comptabilité organisée (déduction des frais réels, avec un comptable certifié) quand les charges sont élevées.
Un non-résident est imposé au taux de 25 % sur la base obtenue après le coefficient. Un résident additionne cette base à ses autres revenus, au barème progressif de l'IRS. Côté TVA, l'hébergement relève du taux réduit de 6 %, avec une franchise pour les petits chiffres d'affaires. S'y ajoutent l'IMI annuel et, le cas échéant, les règles de votre pays de résidence.
Sur le papier, l'AL affiche des rendements plus élevés que la location classique, portés par une demande touristique parmi les plus fortes d'Europe. Mais ce rendement brut est trompeur si l'on oublie les coûts : ménage et blanchisserie, commissions des plateformes, éventuelle gestion déléguée (souvent 15 à 25 % des revenus), entretien, assurances et fiscalité. Sans oublier la saisonnalité marquée : l'été fait le plein, l'hiver beaucoup moins. Dans les faits, ce sont surtout les petites surfaces (T0, T1) bien placées, proches du centre historique et des transports, qui tournent le mieux, avec un taux d'occupation élevé et un ticket d'entrée mesuré.
Le problème, c'est que ces emplacements sont justement ceux où les nouvelles licences sont fermées. Un investisseur a donc deux options : racheter une société ou un bien dont l'enregistrement reste valable (avec un audit juridique sérieux), ou viser un quartier ouvert, moins central, où la demande touristique est plus faible et l'occupation moins sûre.
Le bon calcul intègre un budget de démarrage (ameublement, mise aux normes, assurance), des charges réalistes, la taxe touristique et une marge de prudence pour le risque réglementaire. Pour situer les prix d'achat par quartier, revenez au pilier immobilier à Lisbonne et à nos quartiers.
La plupart des mauvaises surprises se découvrent après la signature. Voici les vérifications à faire avant le compromis (CPCV).
Le zonage exact de l'adresse
Freguesia et bairro, classement en contention, date du dernier calcul de ratio par la mairie.
La licence existante, si elle est vendue
Numéro au RNAL, modalité, capacité, titulaire. En zone de contention, la vente fait en principe tomber l'enregistrement.
L'autorisation d'usage
Une licença de utilização d'habitation conforme au bien réel. Un bien avec travaux non déclarés pose problème.
L'historique locatif
Un bail d'habitation récent peut interdire le passage en AL. Demandez les contrats des dernières années.
La copropriété
Règlement, procès-verbaux d'assemblée, plaintes éventuelles contre des AL existants dans l'immeuble.
Le plan B
Le loyer qu'on obtiendrait en bail classique. Si l'opération ne tient pas sans AL, elle est trop risquée.
Face à un AL plus contraint, la location longue durée retrouve de l'intérêt. Le rendement brut est plus faible, mais la gestion est bien plus légère, les revenus sont stables, la fiscalité souvent plus douce et le risque réglementaire moindre, la politique du logement encourageant justement le bail classique. Pour un investisseur qui privilégie la tranquillité à la performance maximale, c'est une piste sérieuse.
La performance, avec ses contraintes
La tranquillité avant tout
Fiscalement, les loyers d'un bail classique relèvent de la catégorie F (revenus fonciers), avec un taux autonome que la loi réduit pour les baux de longue durée. Il n'y a ni taxe touristique, ni déclaration des voyageurs, ni ménage entre deux séjours. En contrepartie, le locataire est solidement protégé par le droit portugais : choisissez-le avec soin et demandez des garanties (caution, fiador ou assurance loyers impayés).
On compare les loyers et le budget du quotidien dans notre page coût de la vie à Lisbonne.
C'est le régime légal de la location de courte durée à des touristes (type Airbnb) au Portugal, créé par le décret-loi n.º 128/2014. Toute activité d'alojamento local doit être enregistrée et recevoir un numéro AL avant la première réservation.
Cela dépend de la zone. Depuis la modification du règlement municipal entrée en vigueur le 6 décembre 2025, les nouveaux AL sont interdits dans les zones de contention absolue (ratio de 10 % ou plus, comme Santa Maria Maior, Misericórdia ou Santo António) et soumis à autorisation en contention relative. Ailleurs, l'enregistrement reste possible. Vérifiez la carte à jour auprès de la mairie.
On dépose une communication préalable en ligne sur le guichet unique ePortugal, adressée à la mairie de la commune, avec l'identité du titulaire, le titre d'occupation du bien, l'autorisation d'usage, la déclaration de début d'activité et l'assurance. Le numéro est ensuite inscrit au RNAL.
Le Registo Nacional de Alojamento Local, tenu par Turismo de Portugal. Il est public : chacun peut y vérifier qu'un numéro AL existe, sa modalité et sa capacité. C'est un bon réflexe avant d'acheter un bien vendu « avec licence ».
Au maximum 9 chambres et 27 voyageurs (hors hostels), avec au plus deux personnes par chambre, plus deux couchages possibles au salon pour un appartement ou une maison, et deux lits d'appoint pour enfants de moins de 12 ans.
4 € par nuit et par personne de 13 ans et plus depuis le 1er septembre 2024, dans la limite de 7 nuits par séjour. C'est l'exploitant de l'AL qui la collecte et la reverse à la mairie.
Ce sont des revenus professionnels (catégorie B). Au régime simplifié, 35 % des recettes d'un appartement ou d'une maison sont imposables (15 % pour un établissement d'hébergement). Un non-résident est taxé à 25 % sur cette base. La TVA à 6 % peut s'appliquer au-delà du seuil de franchise. Voir aussi notre fiche convention fiscale.
Hors zones de contention, le décret-loi n.º 76/2024 permet en principe de transmettre l'enregistrement avec le bien. À Lisbonne, dans les zones de contention, la vente d'un appartement ou d'une maison en AL fait en règle générale tomber l'enregistrement (exceptions pour succession et divorce). Ne payez pas une « licence » sans vérification juridique.
Le potentiel touristique de Lisbonne est fort, avec une demande soutenue. Mais la réglementation, la fiscalité, la concurrence et les frais de gestion pèsent sur la rentabilité réelle, et un bien acheté dans une zone gelée ne pourra pas obtenir de nouvelle licence. À analyser au cas par cas.