Immobilier · Alojamento local
L'alojamento local à Lisbonne : louer en courte durée
L'alojamento local (la location touristique de courte durée, type Airbnb) a longtemps été l'eldorado des investisseurs à Lisbonne. Le cadre a changé. Voici, sans langue de bois, comment obtenir une licence, ce qu'a modifié la nouvelle loi, la fiscalité et la rentabilité en 2026.
Qu'est-ce que l'alojamento local (AL) ?
L'alojamento local, ou AL, est le statut légal qui encadre la location meublée de courte durée à des voyageurs, autrement dit la location touristique de type Airbnb ou Booking. Dès lors que vous louez un logement à la nuitée ou à la semaine à des touristes, vous relevez de ce régime : il n'est pas possible de le faire « au noir » sans enregistrement.
Concrètement, chaque bien exploité en AL reçoit un numéro d'enregistrement et doit respecter un cahier des charges (sécurité, capacité, information de la copropriété). C'est une véritable activité, avec ses obligations et sa fiscalité, bien distincte de la location classique à l'année.
L'AL couvre plusieurs formes d'hébergement (appartement entier, maison, chambres) et impose des obligations concrètes : livre de réclamations, assurance, affichage des informations et, dans certaines communes, une taxe de séjour à collecter auprès des voyageurs. Bref, un vrai petit métier d'hôtelier, à ne pas sous-estimer.
La nouvelle loi : ce qui a changé
Attention, terrain mouvant. En 2023, la loi « Mais Habitação » a durci le régime de l'AL pour libérer du logement : gel des nouvelles licences dans les zones sous pression (dont une grande partie de Lisbonne), contribution extraordinaire, réexamen périodique. Puis, en 2024, un nouveau gouvernement assoupli ou abrogé plusieurs de ces mesures. Le cadre reste do instable.
La conséquence pratique est claire : ne partez d'aucun a priori. Selon zone précise de Lisbonne et l'état de la réglementation au moment de votre projet, obtenir une nouvelle licence peut être possible, suspendu ou conditionné. Avant tout achat destiné à l'AL, vérifiez la situation à jour auprès de la mairie (câmara municipal) et des autorités compétentes, et faites-vous accompagner par un juriste. Ce point peut faire ou défaire la rentabilité de votre investissement. Informations 2026 non contractuelles.
Comment obtenir une licence AL
Là où c'est autorisé, l'enregistrement d'un alojamento local passe par plusieurs étapes et obligations :
Point sensible : la copropriété peut, dans certains cas et sous conditions, s'opposer à un AL dans l'immeuble. Vérifiez le règlement et l'ambiance de la copropriété avant d'acheter. Les démarches précises évoluant régulièrement, appuyez-vous sur les guichets officiels et un professionnel.
La fiscalité des revenus AL
Les revenus d'alojamento local sont imposables au Portugal, en règle générale comme des revenus d'activité. Beaucoup de propriétaires relèvent du régime simplifié, où seule une fraction des recettes est imposée (le reste étant réputé couvrir les charges), sauf option pour la comptabilité organisée. Au-delà d'un certain seuil de chiffre d'affaires, la TVA peut entrer en jeu. Pour un non-résident, un taux spécifique peut s'appliquer. C'est une matière technique et changeante : ne bâtissez pas votre rendement sur une estimation approximative. On pose le cadre fiscal général dans notre fiche fiscalité (IFICI), mais un expert-comptable reste indispensable. Informations non contractuelles.
Rentabilité et budget à Lisbonne
Sur le papier, l'AL affiche des rendements plus élevés que la location classique, portés par une demande touristique parmi les plus fortes d'Europe. Mais ce rendement brut e trompeur si l'on oublie les coûts : ménage et blanchisserie, commissions des plateformes, éventuelle gestion déléguée (souvent 15 à 25 % des revenus), entretien, assurances et fiscalité. Sans oublier la saisonnalité marquée : l'été fait le plein, l'hiver beaucoup moins. Dans les faits, ce sont surtout les petites surfaces (T0, T1) bien placées, proches du centre historique et des transports, qui tournent le mieux, avec un taux d'occupation élevé et un ticket d'entrée mesuré.
À cela s'ajoute le risque réglementaire, désormais central : une évolution de la loi peut changer la donne du jour au lendemain. Le bon calcul intègre donc un budget de démarrage (ameublement, mise aux normes, licence), des charges réalistes et une marge de prudence. Pour situer les prix d'achat par quartier, revenez au pilier immobilier à Lisbonne et à nos quartiers.
Alternative : la location longue durée
Face à un AL plus contraint, la location longue durée retrouve de l'intérêt. Le rendement brut est plus faible, mais la gestion est bien plus légère, les revenus sont stables, la fiscalité souvent plus douce et le risque réglementaire moindre, la politique du logement encourageant justement le bail classique. Pour un investisseur qui privilégie la tranquillité à la performance maximale, c'est une piste sérieuse. On compare l loyers et le budget du quotidien dans notre page coût de la vie à Lisbonne.
Alojamento local : questions fréquentes
Qu'est-ce que l'alojamento local au Portugal ?
C'est le régime légal de la location meublée de courte durée à des touristes (type Airbnb) au Portugal. Toute activité d'alojamento local doit être enregistrée et se voir attribuer un numéro AL avant de louer.
Peut-on encore obtenir une licence AL à Lisbonne ?
Le cadre a beaucoup évolué : la loi de 2023 avait gelé les nouvelles licences dans les zones sous pression (dont une grande partie de Lisbonne), puis plusieurs mesures ont été assouplies ou révisées en 2024. L'état actuel dépend de la zone et de la réglementation en vigueur : vérifiez impérativement auprès de la mairie et des autorités avant tout projet.
Comment sont imposés les revenus d'alojamento local ?
Les revenus d'AL sont imposables au Portugal, en général comme des revenus d'activité, selon un régime dédié (souvent le régime simplifié). Une TVA peut s'appliquer au-delà d'un certain seuil. La matière est technique et mouvante : faites-vous accompagner. Informations non contractuelles.
L'alojamento local est-il rentable à Lisbonne ?
Le potentiel touristique de Lisbonne est fort, avec une demande soutenue. Mais la réglementation, la fiscalité, la concurrence et les frais de gestion pèsent sur la rentabilité réelle. Le rendement dépend fortement du quartier, du bien et de la gestion : à analyser au cas par cas.
Investir en connaissance de cause
L'alojamento local peut être payant, à condition de maîtriser la réglementation et les vrais coûts. Commencez par l'achat du bien, puis validez chaque étape avec des professionnels.