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Acheter un appartement à Lisbonne : le guide
Acheter un appartement à Lisbonne est plus simple qu'on ne le croit, à condition de connaître le parcours. Les étapes, les documents, les frais (IMT, notaire), le prêt et l'achat en tant qu'étranger : voici le guide complet, pas à pas.
Acheter à Lisbonne : par où commencer
Avant de rêver terrasse et vue sur le Tage, posez les bases. Acheter un appartement à Lisbonne commence par trois réflexes : définir un budget réaliste (prix du bien plus 7 à 10 % de frais), obtenir un NIF, le numéro fiscal portugais indispensable à toute transaction, et ouvrir un compte bancaire local. Sans NIF, rien n'est possible : c'est la toute première démarche, détaillée dans notre fiche obtenir son NIF.
Vient ensuite la recherche, à mener sur les portails et avec des agences. Prenez le temps de connaître les quartiers avant de vous engager : les prix varient du simple au triple d'un bairro à l'autre, comme on le détaille dans le pilier immobilier à Lisbonne.
Les étapes de l'achat
La procédure portugaise est claire et bien encadrée. Voici les six grandes étapes, de la recherche à la remise des clés.
Préparer le terrain (NIF et compte)
Obtenez d'abord un NIF (numéro fiscal), indispensable, et ouvrez un compte bancaire portugais pour le virement et l'éventuel crédit.
Rechercher et visiter
Sur les portails (Idealista, Imovirtual) et via des agences. Visitez, comparez, et faites-vous une idée juste des prix du quartier.
Faire une offre
Vous transmettez une offre (proposta) et négociez le prix. Une fois l'accord de principe trouvé, on passe au compromis.
Signer le compromis (CPCV)
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda engage les deux parties. Vous versez des arrhes (sinal), souvent 10 à 30 % du prix.
Vérifier (due diligence)
Entre le compromis et l'acte, un avocat vérifie le titre, les charges, la licence d'habitation et les diagnostics. Étape à ne jamais négliger.
Signer l'acte (escritura)
L'escritura se signe chez le notaire, après paiement de l'IMT et du selo. Le bien est ensuite enregistré au registre foncier : vous êtes propriétaire.
Côté délais, comptez en moyenne trois à quatre mois entre le début des recherches et la remise des clés. Le compromis (CPCV) prévoit en général un délai de un à trois mois avant l'acte, le temps de finaliser le crédit et les vérifications. Rien ne sert de courir, mais sur un marché tendu, un dossier prêt (NIF, compte, financement pré-accordé) vous fait gagner de précieuses longueurs.
Les documents nécessaires
Votre avocat les rassemblera et les vérifiera, mais mieux vaut savoir ce qui encadre une vente au Portugal :
| Document | À quoi il sert |
|---|---|
| NIF | Le numéro fiscal portugais de l'acheteur (préalable indispensable). |
| Caderneta predial urbana | La fiche fiscale du bien, avec sa valeur patrimoniale (VPT). |
| Certidão permanente do registo predial | L'extrait du registre foncier : propriétaire, description et charges. |
| Licença de utilização | La licence d'habitation, qui atteste l'usage légal du logement. |
| Certificado energético | Le diagnostic de performance énergétique, obligatoire à la vente. |
Les frais d'achat
Au-delà du prix, prévoyez des frais d'acquisition de l'ordre de 7 à 10 % du montant. Le principal poste est l'IMT, les droits de mutation.
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| IMT (droits de mutation) | 0 à 8 % | Progressif selon le prix et l'usage ; exonération sous un certain seuil pour une résidence principale. |
| Imposto do Selo | 0,8 % | Droit de timbre sur le prix d'achat. |
| Notaire et registre | ≈ 0,5 à 1 % | Acte (escritura) et inscription au Registo Predial. |
| Avocat (recommandé) | ≈ 1 500 à 3 000 € | Vérifications juridiques et sécurisation du compromis. |
| Agence | 0 à 5 % | La commission est le plus souvent à la charge du vendeur. |
Estimez le coût total de votre acquisition avec notre simulateur. La plus-value, en cas de revente, relève d'un autre régime, expliqué dans notre fiche convention fiscale France-Portugal.
Simulateur de coûts d'acquisition
IMT
14 810 €
Imposto do Selo
2 800 €
Notaire
700 €
Agence
17 500 €
Total des frais
35 810 €
% du prix
10.2%
Le prêt immobilier au Portugal
Bonne nouvelle : oui, on peut emprunter au Portugal, y compris en tant que non-résident. Les banques locales (CGD, Millennium, Novobanco et d'autres) prêtent aux étrangers, avec une nuance de taille sur l'apport : elles financent en général jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien pour un non-résident, contre 80 à 90 % pour un résident. Prévoyez donc un apport d'au moins 30 à 40 %, plus les frais. Les taux (fixes ou variables indexés sur l'Euribor) et les conditions varient selon les banques et votre profil ; on vous demandera des justificatifs de revenus et de patrimoine. Faire jouer la concurrence, éventuellement via un courtier, peut faire la différence. Conditions indicatives et non contractuelles : renseignez-vous banque par banque.
Acheter en tant qu'étranger
Le Portugal n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers. Un Français, comme tout Européen, achète librement, dans les mêmes conditions qu'un local : mêmes démarches, mêmes taxes, mêmes droits. Les seuls prérequis pratiques sont le NIF et un compte bancaire portugais. Que vous cherchiez un appartement ou une maison, en résidence principale, secondaire ou en investissement, le cadre est le même. C'est l'une des raisons qui rendent le pays si accessible aux acheteurs internationaux.
Un point à ne plus confondre : l'achat immobilier n'ouvre plus droit au fameux golden visa depuis sa réforme. Acheter un bien ne donne donc aucun titre de séjour automatique. Pour vous installer, la résidence se traite à part : les Européens passent par le certificado de registo, les autres par un visa. Achat et droit au séjour sont désormais deux sujets bien distincts.
Les pièges à éviter
La procédure est sûre, mais quelques erreurs classiques coûtent cher. Gardez l'œil sur :
Le meilleur rempart reste un bon avocat et un peu de sang-froid. Ce guide est informatif et non contractuel : faites-vous accompagner par des professionnels pour votre projet précis.
Acheter un appartement à Lisbonne : questions fréquentes
Comment acheter un appartement à Lisbonne ?
En quelques étapes : obtenir un NIF, trouver le bien et faire une offre, signer un compromis (CPCV) avec des arrhes, puis l'acte notarié (l'escritura) après paiement des taxes. Un avocat qui sécurise l'opération est vivement conseillé.
Quels sont les frais d'achat immobilier au Portugal ?
Principalement l'IMT (droits de mutation, 0 à 8 %), l'imposto do selo (0,8 %) et les frais de notaire et de registre, auxquels s'ajoutent souvent un avocat et, parfois, une agence. Au total, comptez de l'ordre de 7 à 10 % du prix. Montants indicatifs, non contractuels.
Un étranger peut-il acheter à Lisbonne ?
Oui, sans aucune restriction pour les Européens (et, plus largement, pour les étrangers). Il faut un NIF et, en pratique, un compte bancaire portugais. La procédure est identique à celle d'un résident.
Peut-on obtenir un prêt immobilier au Portugal ?
Oui, y compris pour des non-résidents, mais avec un apport plus élevé : les banques financent en général jusqu'à 60 à 70 % de la valeur pour un non-résident (80 à 90 % pour un résident). Les conditions varient selon les banques et votre profil.
Passez à l'action
La procédure n'a plus de secret pour vous. Deux points de départ : la vue d'ensemble du marché et l'obtention de votre NIF, sans lequel rien ne se fait.